BERLIN. Der Sanierungsstau an den Schulgebäuden in Deutschland wird mit mittlerweile 55 Milliarden Euro taxiert – viel zu groß für die Kommunen, um den Bedarf in absehbarer Zeit zu decken. Jedenfalls aus eigener Kraft. Unternehmensberater haben nun eine Idee entwickelt, wie Investitionen in die Bildungsimmobilien trotzdem möglich wären: mit privatem Kapital.
Die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft, PwC Deutschland, ist nach eigenen Angaben „eine der führenden Professional Services Firms“ in Deutschland – sie berät mit ihren 15.000 Mitarbeitenden hierzulande Tausende Unternehmer und Unternehmen. Der jüngste Tipp der Anlageprofis, basierend auf einer eigens aufgelegten Studie, eröffnet Perspektiven für Schulen. Denn, so das Fazit: „Investitionen in deutsche Bildungseinrichtungen sind attraktiv.“ Lässt sich so der Sanierungsstau an den Schulgebäuden beseitigen?
Die Attraktivität hat laut PwC mehrere Gründe: „In vielen Regionen ist der Gebäudebestand veraltet, zahlreiche Schulgebäude müssen saniert, Ersatzneubau muss geschaffen werden. Ferner ist aufgrund der zurückliegenden Zuwanderungswellen der Bedarf gestiegen. Die Mehrheit der Kommunen kann die anstehenden Investitionen weder personell noch finanziell stemmen. Daher werden häufiger privatwirtschaftliche Partner für Planung und Bau dieser wichtigen Infrastrukturobjekte gesucht.“ Investitionen in Bildungsimmobilien seien zudem gesellschaftlich von zentraler Bedeutung und nachhaltige, stabile Investments.
„Investoren, die einen langfristigen und risikoarmen Anlagehorizont verfolgen, sollten sich mit Bildungsimmobilien befassen. Im Vergleich zu anderen Immobilien-Assets sind die erzielbaren Ausschüttungsrenditen stabil, nachhaltig und attraktiv. Die Nettoanfangsrenditen für Bildungseinrichtungen im Bestand liegt bei circa 4,5 bis 5,5 Prozent“, sagt Benjamin Schrödl, Immobilienexperte bei PwC Deutschland.
Der Investitionsstau bei Schulimmobilien beläuft sich in Deutschland auf rund 55 Milliarden Euro. Bis 2030 werden laut Schätzungen der Kultusministerkonferenz etwa 700.000 zusätzliche Schulplätze benötigt, vor allem in allgemein- und berufsbildenden Schulen. Gegenüber 2024 entspricht diese Prognose einem Zuwachs von 6 Prozent. „Rechnet man sanierungsbedürftige Gebäude sowie Ersatzinvestitionen dazu, ergibt sich ein signifikantes Investitionsvolumen. Weil immer weniger Kommunen diese Ausgaben bewältigen können, suchen sie nach privatwirtschaftlichen Partnern“, so Schrödl.
„Die Finanzlage vieler Kommunen einerseits und das wachsende Investoreninteresse andererseits werden den Anteil privatwirtschaftlicher Investoren in naher Zukunft erhöhen“
Für Anleger seien Investments in diese Spezialimmobilien deshalb sinnvoll. Bildungsimmobilien verfügten über einen hohen „Social Impact“, also einen hohen gesellschaftlichen Wert. Gerade für Neubauvorhaben gelte, dass sie umfassende ESG-Kriterien erfüllen (Environmental, Social and Corporate Governance – gemeint ist Nachhaltigkeit, d. Red). Das erleichtere Investoren die Finanzierung der Objekte. „Aufgrund der sozialen Aspekte eignen sich Bildungsimmobilien zudem hervorragend als Portfolio-Beimischung“, so heißt es in dem Papier.
Und: „Die Kommunen, welche die Schulgebäude mieten, schließen in der Regel einen zu hundert Prozent indexierten, langfristigen Mietvertrag mit einer Laufzeit von häufig 30 Jahren ab. Die Mieten liegen in der Regel zwischen 16 und 23 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche.“ Das ist lukrativ.
Weiter heißt es: „Für Investitionen in Bildungseinrichtungen gibt es verschiedene Wege. Bestandsgebäude können verkauft und dann vom neuen Eigentümer saniert und erweitert werden, um danach an die Kommune zurückvermietet zu werden (Sale and lease back). Ferner können Investoren mit einem passenden Grundstück an die Gemeinden herantreten oder vorhandene kommunale Flächen erwerben, kaufen oder pachten und darauf den gewünschten Schulneubau errichten. Dabei gilt, dass die Kommunen für Bau, Zustand und Unterhalt der Bildungsimmobilien verantwortlich sind, während die Länder vorranging Verwaltung und Betrieb finanzieren und beispielsweise die Lehrkräfte bezahlen. Es gibt allerdings zahlreiche Schnittmengen, die auch Investoren betreffen: So verfügen Länder über spezielle Förderprogramme, mit denen bestimmte Bildungsziele verbunden sind, wie etwa die Unterstützung von Inklusion oder den Ausbau von Gesamtschulen. Neben öffentlichen Trägern gibt es zudem kirchliche und private Schulen, die bei ihrem Gebäudebestand vor ähnlichen Herausforderungen wie Kommunen stehen.“
Je nach Finanzierungsstruktur des Investments lasse sich eine laufende Eigenkapital-Rendite in Höhe von sechs bis acht Prozent abbilden (ohne Berücksichtigung etwaiger Fördermittel) – überproportional hoch, bei einem sehr geringen Betreiber- und Mietausfallrisiko. Bei Projektentwicklungen seien im Markt Renditeerwartungen von über 7 Prozent zu beobachten. „Die Finanzlage vieler Kommunen einerseits und das wachsende Investoreninteresse andererseits werden den Anteil privatwirtschaftlicher Investoren in naher Zukunft erhöhen“, meint Schrödl.
Und Vorbilder gebe es auch: Während in Deutschland Investments in Bildungseinrichtungen noch kaum verbreitet sind, sieht dies im europäischen Ausland anders aus: Investitionen in Schulimmobilien sind dort eine verbreitete Vermögensanlage insbesondere für langfristige Investoren wie Pensions-, Versicherungs- und Versorgungsanlagegelder. News4teachers
Hier lässt sich die PwC-Studie herunterladen.