BERLIN. Der Sanierungsstau an den Schulgebäuden in Deutschland wird mit mittlerweile 55 Milliarden Euro taxiert – viel zu groß für die Kommunen, um den Bedarf in absehbarer Zeit zu decken. Jedenfalls aus eigener Kraft. Unternehmensberater haben nun eine Idee entwickelt, wie Investitionen in die Bildungsimmobilien trotzdem möglich wären: mit privatem Kapital.
Die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft, PwC Deutschland, ist nach eigenen Angaben „eine der führenden Professional Services Firms“ in Deutschland – sie berät mit ihren 15.000 Mitarbeitenden hierzulande Tausende Unternehmer und Unternehmen. Der jüngste Tipp der Anlageprofis, basierend auf einer eigens aufgelegten Studie, eröffnet Perspektiven für Schulen. Denn, so das Fazit: „Investitionen in deutsche Bildungseinrichtungen sind attraktiv.“ Lässt sich so der Sanierungsstau an den Schulgebäuden beseitigen?
Die Attraktivität hat laut PwC mehrere Gründe: „In vielen Regionen ist der Gebäudebestand veraltet, zahlreiche Schulgebäude müssen saniert, Ersatzneubau muss geschaffen werden. Ferner ist aufgrund der zurückliegenden Zuwanderungswellen der Bedarf gestiegen. Die Mehrheit der Kommunen kann die anstehenden Investitionen weder personell noch finanziell stemmen. Daher werden häufiger privatwirtschaftliche Partner für Planung und Bau dieser wichtigen Infrastrukturobjekte gesucht.“ Investitionen in Bildungsimmobilien seien zudem gesellschaftlich von zentraler Bedeutung und nachhaltige, stabile Investments.
„Investoren, die einen langfristigen und risikoarmen Anlagehorizont verfolgen, sollten sich mit Bildungsimmobilien befassen. Im Vergleich zu anderen Immobilien-Assets sind die erzielbaren Ausschüttungsrenditen stabil, nachhaltig und attraktiv. Die Nettoanfangsrenditen für Bildungseinrichtungen im Bestand liegt bei circa 4,5 bis 5,5 Prozent“, sagt Benjamin Schrödl, Immobilienexperte bei PwC Deutschland.
Der Investitionsstau bei Schulimmobilien beläuft sich in Deutschland auf rund 55 Milliarden Euro. Bis 2030 werden laut Schätzungen der Kultusministerkonferenz etwa 700.000 zusätzliche Schulplätze benötigt, vor allem in allgemein- und berufsbildenden Schulen. Gegenüber 2024 entspricht diese Prognose einem Zuwachs von 6 Prozent. „Rechnet man sanierungsbedürftige Gebäude sowie Ersatzinvestitionen dazu, ergibt sich ein signifikantes Investitionsvolumen. Weil immer weniger Kommunen diese Ausgaben bewältigen können, suchen sie nach privatwirtschaftlichen Partnern“, so Schrödl.
„Die Finanzlage vieler Kommunen einerseits und das wachsende Investoreninteresse andererseits werden den Anteil privatwirtschaftlicher Investoren in naher Zukunft erhöhen“
Für Anleger seien Investments in diese Spezialimmobilien deshalb sinnvoll. Bildungsimmobilien verfügten über einen hohen „Social Impact“, also einen hohen gesellschaftlichen Wert. Gerade für Neubauvorhaben gelte, dass sie umfassende ESG-Kriterien erfüllen (Environmental, Social and Corporate Governance – gemeint ist Nachhaltigkeit, d. Red). Das erleichtere Investoren die Finanzierung der Objekte. „Aufgrund der sozialen Aspekte eignen sich Bildungsimmobilien zudem hervorragend als Portfolio-Beimischung“, so heißt es in dem Papier.
Und: „Die Kommunen, welche die Schulgebäude mieten, schließen in der Regel einen zu hundert Prozent indexierten, langfristigen Mietvertrag mit einer Laufzeit von häufig 30 Jahren ab. Die Mieten liegen in der Regel zwischen 16 und 23 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche.“ Das ist lukrativ.
Weiter heißt es: „Für Investitionen in Bildungseinrichtungen gibt es verschiedene Wege. Bestandsgebäude können verkauft und dann vom neuen Eigentümer saniert und erweitert werden, um danach an die Kommune zurückvermietet zu werden (Sale and lease back). Ferner können Investoren mit einem passenden Grundstück an die Gemeinden herantreten oder vorhandene kommunale Flächen erwerben, kaufen oder pachten und darauf den gewünschten Schulneubau errichten. Dabei gilt, dass die Kommunen für Bau, Zustand und Unterhalt der Bildungsimmobilien verantwortlich sind, während die Länder vorranging Verwaltung und Betrieb finanzieren und beispielsweise die Lehrkräfte bezahlen. Es gibt allerdings zahlreiche Schnittmengen, die auch Investoren betreffen: So verfügen Länder über spezielle Förderprogramme, mit denen bestimmte Bildungsziele verbunden sind, wie etwa die Unterstützung von Inklusion oder den Ausbau von Gesamtschulen. Neben öffentlichen Trägern gibt es zudem kirchliche und private Schulen, die bei ihrem Gebäudebestand vor ähnlichen Herausforderungen wie Kommunen stehen.“
Je nach Finanzierungsstruktur des Investments lasse sich eine laufende Eigenkapital-Rendite in Höhe von sechs bis acht Prozent abbilden (ohne Berücksichtigung etwaiger Fördermittel) – überproportional hoch, bei einem sehr geringen Betreiber- und Mietausfallrisiko. Bei Projektentwicklungen seien im Markt Renditeerwartungen von über 7 Prozent zu beobachten. „Die Finanzlage vieler Kommunen einerseits und das wachsende Investoreninteresse andererseits werden den Anteil privatwirtschaftlicher Investoren in naher Zukunft erhöhen“, meint Schrödl.
Und Vorbilder gebe es auch: Während in Deutschland Investments in Bildungseinrichtungen noch kaum verbreitet sind, sieht dies im europäischen Ausland anders aus: Investitionen in Schulimmobilien sind dort eine verbreitete Vermögensanlage insbesondere für langfristige Investoren wie Pensions-, Versicherungs- und Versorgungsanlagegelder. News4teachers
Hier lässt sich die PwC-Studie herunterladen.
Wie gut die Privatisierung von Gebäuden funktioniert, sieht man an der Privatisierung der städtischen Wohngebäude.Vonovia & co haben die Gebäude sehr preiswert übernommen, um die Bewohner jetzt auszunehmen.
Oder man kann es sehr gut an der ehemaligen Schule Nonnenwerth sehen. Der neue Schulträger konnte leider, leider die notwendigen Brandschutzmaßnahmen nicht bezahlen und schloss die Schule….und vor dem Hintergrund dieses Beispiels, sollten die Kommunen als Schulträger sich diesen Schritt sehr genau überlegen….nicht das die Hälfte der Schulen geschlossen werden….
Mir würde es gefallen. Jeden morgen in die Schule kommen und denken: “Ihr arbeitet hier alle nur für mich”…
So klingt es richtig simpel, gut und böse sind klar verteilt.
Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften waren jahrelang nicht in der Lage, Instandhaltung und Modernisierung ihrer Wohnungen zu bezahlen. Politische und soziale Gründe verhinderten Mietanpassungen, die einen zeitgemäßen Wohnstandard ermöglicht hätten, also war für die Einfachwohnungen am Markt auch keine kostendeckende Miete mehr zu bekommen, Angebot größer als Nachfrage (ja, das gab es vor Billiglöhnen und Konzentration auf Luxusneubau), weniger Einnahmen usw. Lösung: Verkauf, gleichzeitig Einnahmen für die klamme Kommunalkasse. Eigentlich wie Brücken und Straßen, man lebt schön billig von der Substanz. Der Investor handelt seinem Namen entsprechend und investiert. Natürlich so, dass es umlagefähige Investitionen sind. Überraschung, Unternehmen sind keine gemeinnützigen Vereine, nach Modernisierung und jahrelanger nicht kostendeckender kommunaler Vermietung konnte doch kein Politiker erwarten, dass die verkauften Wohnungen teurer werden, die sollten doch eigentlich nur kostenlos die alten Buden sanieren…Am Ende der letzte Scherz: wer hat wohl in den letzten Jahren sanierte Wohnungen teurer zurückgekauft, um ‘ein vertretbares Mietniveau zu sichern’? Richtig, z.B. das Land Berlin, das jedes Jahr ca. drei Milliarden Zuschuss bekommt. Die Drecksarbeit ist ja getan, Sanierung und Mieterhöhungen, jetzt kommt der Retter und einen bösen Buhmann gibt es auch schon.
Nicht mehr so simpel? Tja, nicht nur schwarz und weiß, es gibt sicher viel zu kritisieren, aber ganz so einfach ist es nicht. Ich bin übrigens kein ‘Knecht des Großkapitals’, ganz im Gegenteil, aber das ist eben keine einfache Geschichte über Kampf gegen Sheriff von Nottingham.
Bevor jemand das annimmt: Nein, ich bin nicht dafür, Schulen in Immobilienfonds mit 8% Garantierendite einzubringen, sogar sehr dagegen. Nur müssen dann öffentliche Bauträger deutlich professioneller werden, nicht immer den Haus- und Hofarchitekten alles nach den gleichen alten Plänen bauen lassen, die zukünftigen Nutzer vor dem Bau fragen, professionelle Kostenkontrolle usw.
Sie waren der erste mit diesem Kommentar. Ansonsten ist den nicht mehr viel hinzuzufügen.
PwC möchte als, dass weiter in Ruinen unterrichtet wird, aber die Städte dafür noch horrende Mieten bezahlen. Ein feuchter Traum jeder Heuschrecke, da ja eine Schulpflicht besteht und der Unterricht ja irgendwo stattfinden muss.
Lern man nicht irgendwann mal, dass man gewisse Bereiche eben nicht aus der öffentlichen Hand geben sollte?
Danke!
vgl. meinen Kommentar von gestern.
“Die Stadt Mülheim an der Ruhr zahlte über Jahre hinweg rund 60 Millionen Euro Miete für eine Feuerwache, die sie nun kauft – für knapp 78 Millionen Euro! Und das obwohl die ursprünglichen Baukosten mit etwa 44 Millionen Euro weit darunter liegen. Ein Lehrstück in Steuergeldverschwendung, das zeigt, wie Fehlentscheidungen die Steuerzahler teuer zu stehen kommen”
Die Finanzierungspläne deuten doch bereits den eklatanten Denkfehler an, der hier seitens der öffentlichen Hand gemacht wird.
Wenn es sich für Privatinvestoren lohnt, ihr Geld z.B. in Schulgebäude zu stecken, die dann entsprechend hohe und attraktive Renditen versprechen, dann heißt das doch, dass die öffentliche Hand diese Renditen erbringen muss – ergo der Steuerzahler.
Diese Privatinvestoren “legen ihr Geld” in unausweichlich zu nutzende Immobilien im Besitz der Steuerzahler an.
Was, wenn Kommunen die erwartbaren horrenden und langfristig gebundenen Ausgaben nicht mehr aufbringen können … verweigert der sich im Besitz befindliche Investor dann die Nutzung derselben?
Müssen Kinder resp. ihre Eltern “Eintrittsgelder” oder “Nutzungsgebühren” zahlen, wenn sie Unterricht wollen?
Müssen wir LuL dann dem Investor “Mieten” für stundenweise in Anspruch genommene Zimmer und deren Ausstattung berappen? (wie Prostituierte in einem Stundenhotel)
Es gibt zahlreiche Beispiele, bei denen die öffentliche Hand Immobilien an “Investoren” verkauft hat, damit diese sie instand setzen, betreiben und an die Kommunen zurückvermieten – ich kenne keinen Fall, wo diese Vorgehensweise sich günstig auf den Haushalt der Kommunen ausgewirkt hat … Nein, stattdessen werden Immobilien, die aus Steuergeldern gebaut worden sind, “für nen Appel un nen Ei” an diese Heuschrecken verhökert, um sie dann für teures Steuergeld für die Bürger zurückzumieten.
In einigen Fällen haben Kommunen versucht, aus diesen teuren Verträgen heraus zu kommen … zu völlig überhöhten Preisen, bei denen die entgangenen “Dividendengewinne” der sog Investoren mit reingerechnet werden mussten bzw. der Rückkauf nicht geklappt hat, weil die finanziellen Erwartungen der Heuschrecken zu immens waren.
Klar, kann man dann ja immer noch mal neu bauen … sic!!
….. ohne diese Personengruppe diskreditieren zu wollen – das sind doch alles “Milchmädchenrechnungen”
Bei diesen Beispielen war meist schon bei Vertragsschluss klar, dass es insgesamt teurer wird. Warum sie dann unterzeichnet wurden? Liquidität, lieber eine relativ gesehen geringere Belastung im laufenden Haushalt als eine Großinvestition, die sich mittelfristig rechnet, aber kurzfristig die Kommune in die Haushaltssicherung führt.
Diese Liquidität und die Geduld hat der Investor, mit positiver Gewinnrechnung auf 10-20 Jahre und Verteilung des Risikos auf viele Anleger lohnt sich das.
Der Rückkauf ist natürlich extrem teuer, denn dieser Investor bringt seine Objekte in einen langfristigen Fonds ein, im rechtsverbindlichen Prospekt wird davei den Anlegern dieser langfristige Mietvertrag als Renditegarantie und wesentliche Objekteigenschaft zugesichert. Viel Spass für die Fondsgesellschaft, wenn sie aus purer Menschenfreundlichkeit beim Rückkauf ‘aber gerne, Zeitwert reicht uns’ ansetzt. Ein guter Grund, warum man Amateuren wie Kommunalpolitikern gesetzlich verbieten sollte und teilweise auch hat, ‘kreativ neue Geldquellen’ zu erschließen. Sie rechnen in Wahlperioden, wieviele Spaßbäder, Bürgerzentren, Messehallen wurden gebaut, ohne an die laufenden Kosten zu denken?
„Die Nettoanfangsrenditen für Bildungseinrichtungen im Bestand liegt bei circa 4,5 bis 5,5 Prozent“
Zu welchem Zinssatz kann sich der Staat nochmal Geld leihen?
Aha: Staatsanleihen haben aktuell 2,4 % Rendite.
—> Ist privates Kapital für den Staat eventuell teurer?
Ja.
Dafür gibt es doch die “Schuldenbremse”: Staatsschulden für 2,4% sind ganz böse, Mietzahlungen, die den Investoren 5% Rendite bringen, sind dagegen gut. Haben Sie die letzten 20 Jahre nicht aufgepasst?
Ist doch genauso bei den Personalkosten: Einen Hausmeister einzustellen, der in der Schule etwas repariert, ist eine “konsumptive Ausgabe”, also unbedingt vermeiden! Wird der Auftrag dagegen zum dreifachen Preis extern an einen Handwerksbetrieb vergeben, so kann man das als “Investitionsaufwand” verbuchen. Klingt doch gleich viel besser!
Schuldenbremse…
das war doch diese eine Sache, die Blackrock-Fritze so richtig super findet, oder?
Ob es da wohl einen Zusammenhang gibt?
Wahrscheinlich nicht. Das wäre ja auch komplett gegen den Amtseid, den er bald ablegen darf.
Gute Idee! Wo kann ich die entsprechenden Papiere zeichnen?!
Muss man als Lehrer schon machen, ansonsten muss man die 200€/Monat für den Parkplatz (die dann natürlich überall anfallen) aus eigener Tasche bezahlen.
Du meinst, dass man als Anteilseigner dann Vorzüge erhält, wie z.B. freies Parken oder die freie Nutzung der Klassenräume als Arbeitsplatz zum unterrichten der SuS?
Das glaube ich nicht. z,B.
Anteilseigner der Fährgesellschaft „Frisia“, die den Transfer zu einigen ostfriesischen Inseln betreiben, lassen sich auch keinen Euro entgehen, wenn man als Frisia-Aktieninhaber diese Dienstleistung in Anspruch nimmt. 😉
Jetzt sind public private partnerships ja nicht wirklich was Neues. Kann klappen, kann allerdings so enden wie Brücken in Frankfurt oder in PPP gebaute Autobahnteilstrecken.
Aus einem Artikel in der TAZ von 2008! (Da war PPP sehr beliebt in der Politik):
„ Auch hierzulande öffnet der Staat privaten Investoren Tür und Tor. Nach dem „PPP-Beschleunigungsgesetz“ sind diese von der Grundsteuer befreit, wenn sie Grundstücke erwerben, um darauf Schulen oder Rathäuser zu errichten. Auch ein Nachweis über das vorhandene Eigenkapital ist nicht erforderlich, so dass die flächendeckende Ausdehnung dieser Geschäftspraktik nicht verwundert. In Offenbach betreibt ein privates Konsortium 90 Schulen. Gab der Landkreis vor der Privatisierung etwa 30 Millionen Euro pro Jahr für die Schulen aus, muss er mittlerweile fast die doppelte Summe aufbringen – mit steigender Tendenz. Vereinbart wurde ferner eine „Forfaitierung mit Einredeverzicht“, was bedeutet, dass der Landkreis sich dazu verpflichtet, „keine Einrede bei Mängeln zu üben und die Miete in jedem Fall vollständig und pünktlich zu bezahlen“.“
Is man doof gelaufen…
https://taz.de/Der-grosse-Ausverkauf/!817303/
Tja, wenn sich Politiker ohne Schlittschuhe auf das Eis wagen und sich dabei für die Schneekönigin halten…eine PPP, die von der Privatwirtschaft kommt, KANN NIEMALS gut für die öffentliche Hand ausgehen…sonst würde sie nicht angeboten!!!
Wie dumm kann man sein?